Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đang được sửa: Điều gì chưa có hiệu lực?

Cập nhật: 11/08/2026

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đang được xem xét sửa đổi trong năm 2026. Sau đợt lấy ý kiến của Bộ Xây dựng đầu tháng 7, hai hồ sơ đã được các cơ quan của Quốc hội thẩm tra và cho ý kiến.

Điểm quan trọng nhất: cả hai vẫn là dự thảo đang được xem xét trong quy trình lập pháp. Những đề xuất được thảo luận chưa mặc nhiên trở thành quy định áp dụng cho giao dịch nhà ở, hoạt động môi giới hay doanh nghiệp bất động sản.

LƯU Ý VỀ TRẠNG THÁI PHÁP LÝ: Bài viết phản ánh hồ sơ đang được xem xét tại thời điểm cập nhật ngày 11/08/2026. Các đề xuất được nêu chưa mặc nhiên là quy định có hiệu lực. Khi xử lý một giao dịch cụ thể, người đọc cần đối chiếu văn bản hiện hành.

Hai dự án luật đang ở giai đoạn nào?

Theo Bộ Xây dựng và Cổng thông tin điện tử Quốc hội, hai hồ sơ đã đi từ lấy ý kiến sang thẩm tra, xem xét trong tháng 7/2026:

Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 vẫn là nền tảng đang áp dụng. Cả hai có hiệu lực từ ngày 01/08/2024. Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật ghi nhận Luật Nhà ở hiện hết hiệu lực một phần, vì vậy phải đọc cùng các sửa đổi và văn bản hiện hành liên quan; Luật Kinh doanh bất động sản được ghi nhận còn hiệu lực.

Vì sao hai luật được đề xuất sửa đổi?

Hồ sơ và các phiên thẩm tra nêu những lý do chính: xử lý vướng mắc thực tiễn; đồng bộ với pháp luật liên quan; phù hợp mô hình chính quyền địa phương hai cấp; đơn giản hóa thủ tục; và tăng minh bạch thị trường. Luật Nhà ở hướng tới đa dạng loại hình và khả năng tiếp cận nhà ở; Luật Kinh doanh bất động sản chú ý tới thủ tục dự án, môi giới, sàn giao dịch và dữ liệu.

Đây là mục tiêu chính sách. Nội dung cuối cùng vẫn phụ thuộc quá trình lập pháp.

Những thay đổi đáng chú ý đang được đề xuất

Khung chính sách nhà ở có thể được mở rộng

Theo thông tin của Bộ Xây dựng và cơ quan Quốc hội, hồ sơ sửa đổi Luật Nhà ở đề xuất tiếp cận theo bốn nhóm lớn: nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở theo chính sách. Những khái niệm được đề cập còn có “nhà ở thương mại giá phù hợp” và “nhà có mục đích lưu trú”.

Hướng tiếp cận này có thể mở rộng thiết kế chính sách. Tuy nhiên, tên gọi trong dự thảo chưa cho phép suy ra mức giá, điều kiện, đối tượng thụ hưởng hay thời điểm có sản phẩm. Những nội dung đó phải chờ văn bản chính thức và cơ chế triển khai.

Đơn giản hóa thủ tục kinh doanh bất động sản

Tại phiên bản được Bộ Xây dựng giới thiệu ngày 03/07/2026, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản đề xuất rà soát thủ tục và điều kiện kinh doanh, trong đó có phương án bỏ thủ tục thông báo trước khi bán hoặc cho thuê mua phần diện tích sàn xây dựng hình thành trong tương lai.

Nếu được thông qua với phạm vi tương tự, đề xuất có thể rút ngắn một bước xử lý. Nhưng không thể suy luận rằng điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, nghĩa vụ công khai hoặc cơ chế bảo vệ người mua cũng bị loại bỏ. Pháp luật hiện hành vẫn phải được tuân thủ.

Phân cấp và minh bạch dữ liệu

Theo Bộ Xây dựng, phương án được giới thiệu ngày 03/07/2026 đề xuất tăng phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong quyết định chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án. Điều này có thể rút ngắn xử lý, nhưng phạm vi và cơ chế kiểm soát phải chờ nội dung cuối cùng.

Hướng sửa đổi còn tập trung vào môi giới, sàn giao dịch, chuyển đổi số và minh bạch thị trường. Dữ liệu chuẩn hóa có thể hỗ trợ kiểm tra thông tin; hiệu quả còn phụ thuộc phạm vi, tần suất cập nhật và chất lượng dữ liệu.

Nội dung nào đáng chú ý với hoạt động môi giới bất động sản?

Tại hội thảo ngày 03/07/2026, Bộ Xây dựng cho biết dự thảo đề xuất bỏ yêu cầu bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp.

Đây chưa phải cơ chế đang áp dụng và không phải bằng chứng cho thấy chứng chỉ, nghĩa vụ nghề nghiệp, yêu cầu công khai hay chế tài không còn hiệu lực. Người hành nghề cần tuân thủ quy định hiện hành, đồng thời theo dõi điều kiện và quy định chuyển tiếp nếu luật mới được thông qua.

Người mua và người bán nhà có thể bị ảnh hưởng thế nào?

Tại ngày 11/08/2026, người mua và người bán không nên thay đổi cách xử lý giao dịch chỉ dựa trên một đề xuất trong dự thảo.

Nếu định hướng về dữ liệu và thủ tục được thông qua, người mua có thể có thêm cơ sở kiểm tra; người bán có thể cần điều chỉnh cách cung cấp và kiểm chứng thông tin.

Đó là tác động tiềm năng. Người mua không thể mặc nhiên cho rằng mình thuộc nhóm tiếp cận “nhà ở thương mại giá phù hợp”; người bán cũng không thể bỏ qua điều kiện giao dịch hiện hành.

Doanh nghiệp bất động sản cần theo dõi gì?

Doanh nghiệp cần theo dõi:

• bản dự thảo mới nhất tại thời điểm rà soát và phạm vi thủ tục được đề xuất sửa;
• điều kiện, thẩm quyền chuyển nhượng dự án;
• quy định chuyển tiếp với hồ sơ đang xử lý;
• ngày hiệu lực và văn bản hướng dẫn nếu luật được ban hành.

Chuẩn bị theo kịch bản là cần thiết, nhưng chưa nên giả định chi phí, tiến độ hoặc mô hình kinh doanh chắc chắn sẽ thay đổi.

Điều gì hiện vẫn chưa thay đổi?

Tại ngày 11/08/2026:

• hai luật năm 2023, đọc cùng các sửa đổi hiện hành, vẫn là nền tảng pháp luật áp dụng;
• các đề xuất về loại hình nhà ở, thủ tục, phân cấp và mô hình cung cấp dịch vụ chưa mặc nhiên có hiệu lực;
• chưa có căn cứ trong bộ nguồn đã khóa để kết luận yêu cầu về chứng chỉ môi giới không còn áp dụng;
• chưa có căn cứ để khẳng định người dân có quyền mua hoặc thuê mới đối với “nhà ở thương mại giá phù hợp”;
• chưa thể xác định chắc chắn nội dung cuối cùng, ngày thông qua hoặc ngày có hiệu lực của hai dự án luật.

Việc hồ sơ tiến thêm một bước trong quy trình lập pháp không đồng nghĩa thị trường đã chuyển sang một chế độ pháp lý mới.

Muaban24h nhìn nhận gì về hướng sửa đổi này?

Nhận định của Muaban24h: Tại ngày 11/08/2026, hồ sơ cho thấy ba hướng đáng theo dõi: mở rộng thiết kế chính sách nhà ở, đơn giản hóa thủ tục và tăng minh bạch dữ liệu thị trường.

Nếu được quy định rõ và triển khai đồng bộ, các hướng này có thể cải thiện khả năng tiếp cận thông tin và giảm một phần chi phí tuân thủ. Hiệu quả còn phụ thuộc quy định chuyển tiếp, dữ liệu và thực thi.

Từ hồ sơ đang xem xét, chưa thể kết luận giá nhà sẽ giảm, nguồn cung sẽ tăng ngay hay thanh khoản sẽ cải thiện. Các kết quả này còn chịu tác động của đất đai, vốn, chi phí xây dựng, tiến độ dự án và nhu cầu thực.

Khi nào cần cập nhật lại thông tin?

Bài viết cần được kiểm tra khi Quốc hội xem xét hoặc biểu quyết; có dự thảo mới; luật được ban hành; ngày hiệu lực được xác định; hoặc có văn bản hướng dẫn và quy định chuyển tiếp.

Cho đến khi xuất hiện các mốc này, người đọc cần phân biệt ba lớp thông tin: pháp luật đang có hiệu lực, đề xuất trong dự thảo và phân tích về tác động có thể xảy ra.

Nguồn tham khảo

• Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật — Luật Nhà ở số 27/2023/QH15.
• Cơ sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật — Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15.
• Bộ Xây dựng — Hội thảo lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), 03/07/2026.
• Bộ Xây dựng — Lấy ý kiến dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), 03/07/2026.
• Cổng thông tin điện tử Quốc hội — Phiên cho ý kiến dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), 25/07/2026.
• Cổng thông tin điện tử Quốc hội — Thẩm tra sơ bộ dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), 22/07/2026.
• Cổng thông tin điện tử Quốc hội — UBTVQH cho ý kiến về định hướng sửa đổi Luật Nhà ở, 29/07/2026.
• Cổng thông tin điện tử Quốc hội — UBTVQH cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản, 29/07/2026.